界面新闻记者 | 王婷婷

港资房企恒隆集团（00010.HK）率先公布了半年成绩单。

“2025年上半年，恒隆在市场持续受压的情况下展现出稳健的业务模式。面对复杂的宏观经济环境，物业组合表现逐步回稳。”在7月30日举行的业绩会上，恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博表示。

财报数据显示，恒隆集团及恒隆地产的总收入分别下跌18%及19%至港币52.02亿元及港币49.68亿元。其中，内地贡献35.02亿元，香港贡献了17亿元。

对于收入下滑的原因，恒隆集团在业绩公告中指出，主要由于物业销售收入下跌87%至港币1.61亿元。

核心物业租赁收入表现相对稳健。具体来看，受香港和内地消费和办公楼需求放缓的情况持续至2025年影响，上半年恒隆集团的租赁收入和营业溢利分别下跌3%和4%至港币49.12亿元和港币34.99亿元。

据界面新闻了解，今年上半年，整体办公楼市场依然充满挑战，优质办公空间需求不足及供应过剩，导致不少办公楼空置率上升和租金下调。

不过，得益于租户信心充足及品牌组合持续优化，上半年恒隆集团及恒隆地产的内地商场整体租出率保持在94%的较高水平；香港零售物业整体租出率分别为93%及94%。

而且，受惠于业务扩充，恒隆集团上半年酒店组合收入上升84%至港币1.29亿元，营业亏损计及资产折旧后扩大至港币3400万元。

利润方面，上半年恒隆集团股东应占基本纯利下跌7%至港币11.91亿元，恒隆地产的股东应占基本纯利下跌9%至港币15.87亿元。

“主要是租赁营业溢利下降和财务费用上升所致。”恒隆集团表示，公司董事会宣布以现金方式派发2025年度中期股息，每股港币2角1仙。中期股息将于2025年9月24日派发予于2025年8月15日名列股东名册的股东。

债务方面，截至结算日，恒隆集团借贷总额录得港币559.72亿元（2024年12月31日：港币577.94亿元），其中42%以人民币计价，作为对内地净投资的自然对冲安排。

其定息债项涵盖债券、固定利率银行贷款，以及通过利率掉期合约转换为固定利率的浮动利率银行贷款。截至2025年6月30日，定息债项占债项总额的比例达42%。

过去半年，恒隆集团为了适应市场变化，作出不少调整。比如在商场方面，持续优化各商场品牌组合，以适应零售市场环境和消费者习惯的转变。为此，恒隆的内地物业组合于2025年开始不再将商场组合划分为“高端”及“次高端”类别。

在香港，恒隆积极推出多项措施，如提供精装修或分间办公空间方案，以满足租户需求。上半年，恒隆在香港还推出灵活办公空间解决方案NET•WORK，选址中环具标志性的渣打银行大厦，于报告期末租出率为64%。

今年恒隆集团能否实现“微增长”？ 恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏表示，对公司很有信心，但具体要看今年第三四季度的情况。

1月初，陈文博曾在2024年年度业绩会上指出，相信2025年一定不会像2024年那样（2024年恒隆集团及恒隆地产的股东应占基本纯利分别减少21%及25%），希望2025年可以有些微增长。

如今半年度成绩单已交，距离实现微增长依然面临难度，因此下半年的表现将变得十分关键。

接下来，恒隆在内地市场的布局正迎来密集发力期。

首先，7月10日，恒隆集团与百大集团签订了为期20年的营运租赁合同，租用杭州百货大楼的南北两座大楼。若该交易获得百大集团股东批准，杭州恒隆广场将新增约42000平方米的零售面积，较现有规模提升40%。

这意味着，现时为银泰百货大本营武林总店B、C馆的4.2万平方米商业空间，将在三年后挂上恒隆招牌。

“此次策略性扩充不仅将大幅提升项目规模，还将增强其可达性和可见度，为股东创造更可观的长远价值。”

卢韦柏在业绩会上指出，“杭州的恒隆广场也拿到了动工备案，我们的办公楼也会在下半年逐步投入使用，我们的商场会在明年年底开幕，文华东方酒店也预计2026年年底开幕。”

“杭州恒隆广场未来的收益和回报会有很大的提升。”卢韦柏表示，租赁物业不同于买地，成本会比较低。但他也强调，这不代表恒隆以后不做重资产投资。

公开资料显示，杭州恒隆广场为高端商业综合项目，包括一座购物中心，五幢甲级办公楼及豪华的杭州文华东方酒店（将提供194间高级客房及套房），2025年7月取得竣工证明书。

据管理层透露，杭州恒隆广场的零售预租表现理想，目前预租出率约为81%。卢韦柏认为，杭州是恒隆集团接下来一两年在内地的重中之重。

除此之外，上海恒隆广场三期扩建项目已于今年6月顺利封顶，预计2026年下半年正式开幕；港汇恒隆广场楼上公寓改造成酒店（上海金普顿徐家汇酒店）预计2027年落成，“无锡恒隆广场二期综合发展项目（无锡“恒隆府”及“无锡锡喆寓，希尔顿格芮精选”）也将于2025年下半年起分阶段落成。”

只是，当前市场环境的不确定性，也会给即将面世的项目带来挑战。若经济下行压力持续加大，高端消费市场出现阶段性收缩，会导致项目出租率和租金水平不及预期。

但从长远来看，有业内人士向界面新闻分析，随着内地经济的持续发展、消费升级的大趋势不变，以及恒隆对项目运营的持续优化，这些短期挑战有望逐步化解。

值得一提的是，在恒隆地产发布半年业绩之后，花旗发表研究报告指出，恒隆地产2025年上半年基本盈利按年下降8.5%至15.87亿港元，符合该行预期，占其对本财年预测的53%。

“盈利下滑主要受租金收入减少、物业开发及酒店业务亏损扩大拖累，同时净融资成本按年增长11%，因债务规模扩大，尽管平均融资成本有所降低。”花旗表示，市场后续将关注恒隆内地零售销售与租金预期、杭州西湖66号项目预租进展、资本支出计划及资金管理策略。